Heredaste una casa y no sabes qué hacer
errores que podrían costarte miles (y cómo evitarlos)
¿Qué hacer cuando heredas una casa y no sabes por dónde empezar?
Heredar una casa puede parecer una buena noticia… hasta que llega la montaña de trámites y papeles. Si estás en ese punto donde no sabes ni por dónde empezar, tranquilo: no eres el único. Lo primero que necesitas es tener la documentación en orden para poder tramitar la declaración de herederos.
A partir de ahí, empieza el verdadero camino. En este artículo te contaremos paso a paso lo que necesitas hacer.
¿Qué significa heredar una vivienda en España?
Heredar una casa no significa que ya sea tuya automáticamente. Legalmente, hay que seguir una serie de pasos para que esa vivienda pase oficialmente a tu nombre y puedas hacer con ella lo que quieras: vivirla, venderla o alquilarla.
¿Qué pasos debo seguir legalmente al recibir una casa por herencia?
Aquí te dejamos los pasos clave, explicados de forma sencilla:
- 1. Certificado de defunción del familiar fallecido.
- 2. Certificado de últimas voluntades y copia del testamento, si lo hay.
- 3. Declaración de herederos, en caso de no haber testamento.
- 4. Inventario de bienes que forman parte de la herencia.
- 5. Aceptación de la herencia, que puede ser ante notario.
- 6. Escritura pública de adjudicación (opcional, pero recomendada para inscribir la propiedad).
- 7. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué documentos necesitas si planeas hacer la vivienda oficialmente tuya?
Ten a mano estos documentos (los pedirán sí o sí):
DNI o certificado de empadronamiento del fallecido.
DNI de todos los herederos.
Certificado de últimas voluntades.
Certificado de seguros de vida.
Certificado bancario con saldos y depósitos.
Certificado de defunción.
¿Cuánto tarda todo esto?
Una vez tengas todos los documentos, el proceso notarial tarda unos 20 días hábiles tras firmar el acta de herencia. Si todo va bien, en menos de un mes podrías tener la herencia oficialmente asignada.
¿Se puede vender una casa heredada sin escrituras?
Sí, pero con matices. A continuación te vamos a dar más detalles.
¿Qué pasa si aún no hemos terminado los papeles?
Cuando la propiedad sigue a nombre del fallecido (porque aún no se ha firmado la escritura), no puedes vender la casa como tal.
Lo que sí se puede vender son los derechos hereditarios, es decir, tu parte de la herencia, aunque legalmente no tengas la vivienda inscrita todavía.
¿Qué pasa si aún no hemos terminado los papeles?
Sí. Si hay varios herederos y uno de ellos quiere vender su parte, puede hacerlo sin necesidad de acuerdo con los demás. Esta operación se llama venta del proindiviso, y normalmente se vende a empresas especializadas que compran estos porcentajes de herencias para luego negociar con los otros herederos.
¿Qué impuestos hay que pagar al vender una casa heredada?
Vender una vivienda heredada no solo implica trámites y papeles. También hay impuestos que tendrás que liquidar. Y si no los conoces, puedes llevarte una sorpresa (de las malas). Aquí te explicamos los más importantes de forma sencilla.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?
La plusvalía municipal es un impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento del valor del terreno desde que la casa fue comprada hasta que tú la vendes. Incluso si la casa es heredada.
Desde la última reforma, este impuesto se puede calcular de dos formas:
Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que establece cada ayuntamiento, según los años que han pasado desde la adquisición del inmueble.
Método real: se calcula la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra. Si este cálculo da un resultado más bajo que el método objetivo, puedes usarlo y pagar menos.
Ejemplo:
Si el terreno vale 100.000 € según catastro y han pasado 10 años desde la compra, el ayuntamiento aplicará un coeficiente (por ejemplo, 0,10) y pagarás plusvalía sobre 10.000 €. Pero si demuestras que la ganancia real es menor, puedes tributar sobre esa cantidad.
¿Cuándo y cómo se paga este impuesto?
Si vendes una casa heredada, tienes 6 meses desde el fallecimiento para pagar la plusvalía municipal. Puedes pedir una prórroga de otros 6 meses si lo solicitas a tiempo.
El pago se hace en el ayuntamiento correspondiente, y necesitarás presentar la escritura de adjudicación de herencia o de compraventa.
¿Qué pasa si la casa ha perdido valor?
Buena noticia: si vendes por debajo del valor de compra, no tienes que pagar este impuesto.
Esto se conoce como minusvalía. En ese caso, no hay ganancia patrimonial y por tanto, no hay plusvalía que pagar.
¿Cómo declarar la venta en la renta (IRPF)?
La venta de una casa heredada tributa en el IRPF como una ganancia patrimonial. ¿Cómo se calcula?
Se toma como valor de compra el valor de la herencia.
Se resta al precio de venta, y sobre esa ganancia se aplican estos tramos:
19% para los primeros 6.000 €
21% hasta los 50.000 €
23% a partir de 50.000 €
¿Se puede evitar?
Sí, en algunos casos:
- Si eres mayor de 65 años y era tu vivienda habitual.
- Si reinviertes todo en otra vivienda habitual.
- Si estás en situación de dependencia severa.
¿Qué pasa si no todos los herederos quieren vender?
Para vender una casa heredada todos los herederos deben estar de acuerdo. No vale con la mayoría. Si uno no quiere vender, no se puede formalizar la operación.
¿La alternativa? Vender tu parte de la propiedad (proindiviso) a un tercero, aunque esto tiene implicaciones legales y suele aplicarse como última opción.
¿Qué otros gastos y trámites debo considerar antes de vender?
Antes de poner la casa heredada a la venta, asegúrate de haber cubierto:
Certificado de defunción
Certificado de últimas voluntades
Copia del testamento o declaración de herederos
Escritura de aceptación de herencia
Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Pago de la plusvalía municipal